يعتبر رفع دعوى اخلاء عقار من أبرز القضايا والمشكلات التي يتعرض إليها المجتمع السعودي ويتم تنظيمها تشريعيًا في عقود الإيجار لتقنين الوضع عند انتهاء التعاقد بين المالك والمستأجر، ونظرًا لأهمية هذا الأمر وكيفية معالجته في إطار التشريع السعودي، يقوم مكتب المحامي ناجي العصيمي بتقديم هذه المقالة من أجل التعريف بأهم الأسباب العامة التي تؤدي إلى رفع دعوى اخلاء عقار، وما هي شروط الإخلاء وما غير ذلك، فتابعوا معنا.
دعوى إخلاء العقار في النظام السعودي
يمكن تعريف عملية الإيجار أو عقد الإيجار بعدة تعريفات ومن أبرزها التعريف اللغوي الذي يعرّف لفظ ايجار بأنه الاعتبار، وعليه فإنه من الممكن تعريف العقد بأنه عبارة عن اتفاق إلزامي يفيد بإعطاء المؤجر حق الانتفاع للمستأجر، فيتم تطبيق مصطلح الاعتبار على ان المستأجر يعتبر مالك العقار فترة تأجيره ويمكنه الانتفاع منه كيفما يشاء.
وقديمًا كان يتم تعريف الإيجار بأنه عقد ائتماني يفيد بملكية شخص ما لمزايا شخص آخر لفترة محددة مقابل تعويضه عن هذه الفترة.
الأسباب العامة لإنهاء عقد الإيجار
قبل التحدث عن رفع دعوى اخلاء عقار، يبنغي أن نتعرف على الأسباب التي يتم بموجبها إنهاء عقد الإيجار والتي تنقسم إلى سببين:
أولًا: وفاة أحد أطراف التعاقد، وهو لا يعتبر شرطًا أساسيًا حيث كان هناك خلاف على هذا الأمر بين المذاهب، ولكن مذهب التشريع السعودي أخذ برأي الأغلبية في أنه في حالة وفاة المستأجر، فإنه يحق لمن يعيش معه الاستمرار طالما أنه لم يخل بشروط العقد ويلتزم ببنوده، ولكن يتم فسخ التعاقد في حالة الإخلال بأحد بنود التعاقد.
ثانيًا: يتم إنهاء التعاقد بالفصل أي فسخ التعاقد بموافقة الطرفين، حيث لا يجوز لأحد الطرفين فسخ التعاقد وحده دون موافقة الآخر.
رفع دعوى اخلاء عقار
ينص القانون السعودي لإخلاء العقاراتعلى أنه من الضروري التزام المستأجر بوقت محدد من أجل دفع الإيجار، وفي حالة عدم الدفع يتم تحديد موعد نهائي من أجل الدفع أو يحق بذلك للمالك استرداد العقار ويفقد المستأجر حقه في الانتفاع به.
فإذا احتاج مالك العقار إلى اخلاؤه، فإنه في هذه الحالة عليه اللجوء لـ رفع دعوى اخلاء عقار في المحكمة، ويتم هذا الأمر في المحاكم المحلوية الموجودة في شتى انحاء المملكة العربية السعودية.
عند وصول الأمر إلى المحكمة فإن المالك يكون ملزمًا بتوضيح أنه قد بذل كل جهده في محاولة الوصول إلى حل ودي مع المستأجر بالتراضي، ولكن إذا كان المستأجر من الصعب الوصول مع إلى حل ففي هذه الحالة يضطر المالك إلى الذهاب للمحكمة والقيام بـ رفع دعوى اخلاء عقار .
وفي حالة صدور قرار للمالك ضد المستأجر بإخلاء العقار فإنه يتم إعطاء المستأخر مهلة من خمسة أيام إلى اسبو لكي يقوم بإخلاء العقار نهائيًا وتسليمه للمالك، ولا يحق للمالك منعه من دخول العقار للحصول على أغراضه وممتلكاته، ويعتبر هذا أمر غير مقبول قانونًا.
فسخ عقد الإيجار مبكرًا
بعدما تعرفنا على أسباب رفع دعوى اخلاء عقار ، نتحدث الآن عن واحدة من الدعاوى القضائية الأكثر شيوعًا في المملكة، وهي انتهاك عقود الإيجار أو الرغبة في فسخها مبكرًا، ومن المعروف أنه من أهم مميزات عقود الإيجار أن لها مدة تحدد نهايتها، فنجد أن تحديد مدة عقد الإيجار هو الأمر الذي يفسر عملية الإيجار بأنه عملية الاستفادة بمميزات شخص ما مدة محددة مع دفع مقابل لذلك.
ولهذا فإنه في حالة إنهاء التعاقد قبل مدته بسبب ظروف خارجة عن إرادة أحد الطرفين فمن الضروري دفع تعويض عن ذلك.
شروط اخلاء العقار
كما تحدثنا أن هناك حالات تتيح إنهاء عقد الإيجار بالتراضي بسبب وفاة الشخص المستأجر وعدم قدرة ذويه على الالتزام ببنود العقد، أو إنهاء العقد باتفاق الطرفين.
ولكن من الأسباب التي تؤدي إلى إمكانية رفع دعوى اخلاء عقار فهي تتمثل في:
إخلال المستأجر بأحد البنود الإلزامية في العقد.
تأخر المستأجر في تسديد الأجرة المستحقة والتبيه عليه وإخطاره بضرورة التسديد، ومضي خمسة عشر يومًا على إنذاره بذلك.
استخدام المستأجر لمحل الإيجار في غرض أو نشاط غير المتفق عليه بالعقد، أو ان يقوم بالتنازل عنه دون إبلاغ المالك والحصول على موافقة خطية منه.
إثبات تورط المستأجر بشكل مابشر أو غير مباشر في رشوة أحد موظفي الجهات الخصاة بأحكام نظام المشتريات الحكومية.
إفلاس المستأجر أو رغبته في إشهار إفلاسه.
صدور حكم نهائي بعد رفع دعوى اخلاء عقار .
سقوط ملكية العقار من المؤجر وتحويلها إلى الدولة.
مكتب المحامي ناجي العصيمي
في حالة تضررك من احد المستأجرين ولديك وترغب في رفع دعوى اخلاء عقار، فإنه من الضروري الاستعانة بجهة قانونية محترفة تساعدك على القيام بذلك، وفي هذه الحالة ننصح بالاستعانة بمكتب المحامي ناجي العصيمي والتواصل مع محاميه، حيث يمتلك المحامون لديه الخبرة القوية والكبيرة في مثل هذه القضايا مما يجعلهم الخيار الأمثل الذي يمكنه مساعدتك وتقديم الاستشارات القانونية التي ترغب بها.
