شروط دعوى استرداد الحيازة من الأمور الهامة التي يجب أن تعرفها إذا كنت تنوي رفع دعوى استرداد حيازة، إذا كنت قد تعرضت لفقدان حيازتك على عقار أو ممتلكات بسبب تعدٍ غير قانوني.
في هذا المقال، سنتحدث عن شروط دعوى استرداد الحيازة التي يجب توافرها لرفع هذه الدعوى بشكل صحيح، بالإضافة إلى تسليط الضوء أفضل محامي سعودي متخصص في هذا النوع من القضايا العقارية لمساعدتك في استعادة حيازتك بثقة.
هيا بنا لتعرف كل شيء!
ما هي دعاوي الحيازة؟
هي نوع من الدعاوى القضائية التي ترفع لاستعادة السيطرة الفعلية على شيء معين فقده الشخص نتيجة استيلاء أو تعدٍ غير قانوني، ويتمثل الهدف من هذه الدعاوى هو حماية الحائز أو المالك الشرعي من التعدي على حقه في الحيازة، بغض النظر عن ملكية الشيء في بعض الحالات.
وتتمثل أنواع دعاوى الحيازة فيما يلي:
ـ دعوى منع التعرض، وتُرفع هذه الدعوى لإيقاف التعرض لحيازة المدعي على ممتلكاته سواء كان تعرضًا ماديًا أو قانونيًا.
ـ دعوى استرداد الحيازة، وتُستخدم لاستعادة الحيازة في حال فقدها المدعي نتيجة تصرف غير قانوني مثل السلب أو التعدي.
ـ دعوى وقف الأعمال الجديدة، وتُرفع لمنع الطرف الآخر من تنفيذ أعمال قد تؤثر على حيازة المدعي بشكل غير قانوني، مثل البناء أو الحفر.
كم تستغرق دعوى استرداد الحيازة؟
على الرغم من أن دعوى استرداد الحيازة في المملكة العربية السعودية من الدعاوى المستعجلة، التي أكّد المجلس الأعلى للقضاء على المحاكم على ضرورة التعامل معها كقضايا مستعجلة، إلا أن المدة الزمنية اللازمة للبت فيها تعتمد على عدة عوامل، تشمل ما يلي:
ـ إجراءات المحكمة:
تُحدد مواعيد الجلسات بناءً على جدول المحكمة وعبء العمل، بالإضافة إلى مدة تبليغ الأطراف بالمواعيد المحددة، والتي قد قد يستغرق بعض الوقت.
ـ تجاوب الأطراف:
يعتمد مدة دعوى استرداد الحيازة على التزام الأطراف بالحضور يسهم في تسريع الإجراءات، كما أن تقديم الوثائق المطلوبة في الوقت المناسب يساهم في تقليل المدة.
ـ تعقيد القضية:
أيضًا تعتمد المدة على مدى تعقيد القضية، فإذا كانت هناك قضايا مرتبطة أو نزاعات أخرى، قد يؤدي ذلك إلى تمديد المدة.
في حال صدور حكم في الدعوى المستعجلة، تكون مدة الاعتراض عليه عشرة أيام، كما يوصى بالتعاون مع محامٍ مختص في القضايا العقارية لضمان تقديم الدعوى بشكل صحيح وتسريع الإجراءات مثل محامي ناجي العصيمي.
متى تسقط دعوى الحيازه؟
على الرغم من أن دعوى الحيازة تهدف إلى حماية حق الحيازة للشخص المتضرر من تعدٍ أو فقدان سيطرته على العقار أو الممتلكات، لكن هذه الدعوى قد تسقط في الحالات التالية:
ـ انتهاء المهلة الزمنية المحددة لرفع الدعوى
وفقًا للنظام السعودي، يجب رفع دعوى الحيازة خلال سنة واحدة من تاريخ التعدي أو التعرض على الحيازة، إذا انقضت هذه المدة دون رفع الدعوى، يُعتبر الحق في المطالبة قد سقط بسبب التقادم الزمني.
ـ فقدان شروط الحيازة
تسقط دعوى الحيازة إذا لم تتحقق أو انتُهكت أحد شروط الحيازة التالية:
ـ إذا لم يكن المدعي في حيازة العقار بشكل مستمر قبل التعدي.
ـ إذا كانت الحيازة غير علنية أو تم اكتسابها بطريقة غير قانونية، مثل الإكراه أو النصب.
ـ صدور حكم قضائي نهائي
إذا صدر حكم نهائي بشأن الحيازة، ولم يقم المدعي بالطعن عليه أو الاعتراض خلال المهلة القانونية (غالبًا 30 يومًا)، يُعتبر الحكم نهائيًا وتسقط الدعوى.
ـ ترك الحق لفترة طويلة (التقادم الطويل)
في بعض الحالات، إذا لم يتم اتخاذ أي إجراءات قانونية للمطالبة بالحيازة لفترة طويلة (تحددها المحكمة أو النظام)، قد يُعتبر ذلك تنازلاً ضمنيًا عن الحق في رفع الدعوى.
ـ وجود دعوى أخرى متعلقة بالملكية
في حال ثبوت أن النزاع يتعلق بالملكية وليس الحيازة، قد تُرفض الدعوى وتُحوّل إلى دعوى تثبيت ملكية.
من يرفع دعوى استرداد الحيازة؟
تُرفع دعوى استرداد الحيازة من قبل الأطراف التالية:
ـ الحائز الفعلي:
الشخص الذي كان يمتلك السيطرة الفعلية والهادئة على العقار أو الشيء قبل التعدي، حتى لو لم يكن المالك الشرعي.
ـ الحائز نيابة عن الغير:
إذا كان الشخص يدير العقار أو يحوزه لحساب الغير، يحق له رفع الدعوى باسم الحيازة التي يمثلها.
ـ المالك الشرعي (في بعض الحالات):
إذا كان المالك قد فقد الحيازة بشكل غير قانوني، يحق له رفع دعوى لاسترداد الحيازة، بشرط إثبات أنه كان في حيازة فعلية قبل التعدي.
قبل أن نتحدث عن شروط دعوى استرداد الحيازة، دعنا نخبرك أولًا بشروط دعوى عدم التعرض، هيا لتعرفها!
شروط دعوى منع التعرض:
ـ يجب أن يكون المدعي حائزًا للحق العيني العقاري الأصلي بنفسه أو بواسطة سلفه (مثل شخص آخر قام بتسليمه الحق).
ـ يجب أن تكون الحيازة هادئة (أي دون نزاع)، علنية (معروفة للجميع)، غير ملتبسة (مستقرة وغير مشكوك فيها)، و مستمرة لمدة سنة على الأقل قبل وقوع التعرض.
ـ لا تُعتبر الحيازة منقضية إذا حال دون مباشرة السيطرة الفعلية على الحق مانع وقتي، مثل حدوث قوة قاهرة (ظروف غير متوقعة مثل الكوارث الطبيعية أو الظروف التي تعيق الحيازة المؤقتة).
ـ يجب أن يكون هناك تعرض فعلي على الحيازة من المدعى عليه بعمل أو فعل من شأنه الحد من ممارستها أو تعطيلها، وهذا التعرض يمكن أن يكون تامًا (مثل الاستيلاء الكامل على العقار أو الممتلكات) أو مشروعًا ولكن فيه أشغال أو أعمال تُؤدي إلى تعريض الحيازة للضرر.
وقد يتضمن التعرض:
ـ أعمال في عقار المدعي نفسه (مثل بناء أو تعديل يؤثر على الحيازة).
ـ أعمال في عقار للغير إذا كان من شأنها إلحاق الضرر بعقار المدعي أو انتهاك حيازته.
في النقاط الآتية سنخبرك بأهم شروط دعوى استرداد الحيازة، تابع القراءة لتعرفها!
ما هي شروط دعوى استرداد الحيازة؟
ـ أن يكون رفع دعوى استعادة الحيازة من قبل المالك الشرعي أو وكيله القانوني.
ـ يجب أن تكون الحيازة مستمرة لمدة سنة كاملة قبل وقوع التعدي أو الغصب.
ـ يجب أن تكون الحيازة هادئة (أي بدون نزاع أو اعتراض)، علنية (معروفة للجميع)، و واضحة (دون غموض أو التباس).
ـ يجب أن يكون هناك ضرر ناتج عن التعدي على الحيازة يشكل تهديدًا لحيازة المدعي أو احتمالًا للاعتداء عليها مجددًا.
ـ يجب أن يتم رفع الدعوى خلال سنة من تاريخ وقوع التعدي أو الغصب، ما لم يكن السبب خفيًا أو غامضًا، حيث تبدأ المهلة من تاريخ اكتشاف التعدي.
ـ يجب ألا يكون المدعي قد اكتسب الحيازة بطرق غير قانونية، مثل الرشوة أو الإكراه، حيث لا يحق رفع دعوى استرداد الحيازة في هذه الحالات.
ـ يجب أن تكون الممتلكات التي تم التعدي عليها قابلة للتقادم، بمعنى أن حقوق الحيازة عليها يمكن أن تُكتسب بالتقادم.
ـ يجب أن يكون المدعي قد فقد الحيازة نتيجة تعدٍ غير قانوني أو إكراه من الطرف الآخر.
ـ يجب أن يكون المدعي قد حاز حقًا عينيًا عقاريًا أصليًا، ويجب أن تجمع الحيازة الشروط القانونية المحددة.
ـ يجب أن يكون المدعي قد تم حرمانه من الانتفاع بالممتلكات أو العقار بشكل غير قانوني.
ـ القاضي الذي ينظر في دعوى الحيازة لا يجوز له النظر في الحق الأصلي للعقار أو الممتلكات أو استناد حكمه إلى أسباب تتعلق بهذا الحق إلا إذا كانت ضرورية لتقدير نوع الحيازة وتوافر شروطها القانونية.
الخلاصة:
الآن قد تعرفت على كل تفاصيل وشروط دعوى استرداد الحيازة، ونؤكد على أنها وسيلة قانونية مهمة لحماية الحقوق العقارية واستعادة السيطرة على الممتلكات التي تم الاستيلاء عليها بطريقة غير قانونية، ولضمان قبول هذه الدعوى، يجب التأكد من توافر شروط دعوى استرداد الحيازة التي تحدثنا عنها في هذا المقال.
إذا كنت تواجه مشكلة في استرداد حيازتك أو بحاجة إلى استشارة قانونية متخصصة، مكتب ناجي العصيمي موجود لمساعدتك، حيثُ يتخصص المكتب في تقديم الاستشارات القانونية والمحاماة في القضايا العقارية، ويضم فريقًا من أفضل المحامين في السعودية الذين يمكنهم مساعدتك في ضمان حقوقك وتقديم الدعم في تقديم دعوى استرداد الحيازة بكفاءة.
سواء كنت في الرياض أو أي مدينة أخرى، لا تتردد في التواصل مع مكتب ناجي العصيمي من خلال رقم الواتساب: 966509909599 للحصول على المساعدة القانونية المتخصصة
